房屋增貸好過嗎？掌握房屋增貸條件，看懂與轉增貸、二胎差異！

名下已經有房貸，但臨時需要一筆資金週轉時，除了把房子賣掉或另外申請信用貸款，其實還有「房屋增貸」這個選項。房屋增貸是運用已經償還的房貸本金，或是房屋因區域發展而增加的價值，向原貸款銀行申請一筆額外的資金。

與一般信貸相比，房屋增貸的利率較低、還款年限較長，但審核條件也相對嚴格。本文會介紹房屋增貸的條件、與轉增貸，以及二胎房貸的差異與申請未通過時的可能原因，幫助你找到安全的臨時週轉方式。

房屋增貸是什麼？與轉增貸、二胎房貸有什麼不同？

房屋增貸是向「原本辦理房貸的銀行」申請增加貸款額度，當借款人已經償還了部分房貸本金，或是房屋因為區域發展而增值，銀行會重新鑑價，計算出可再借出的空間。由於抵押權已經設定完成，增貸時不需要重新設定，只需辦理額度變更就好。

轉增貸

轉增貸是將整筆房貸從A銀行轉到B銀行，並在轉移的同時增加貸款金額。新銀行會重新鑑價房屋，有機會提供較低的利率或較高的成數，但是轉增貸需要先清償原銀行的貸款、塗銷原抵押權，再重新設定，流程比較繁瑣，也會產生代書費、地政規費等額外費用。
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二胎房貸

二胎房貸是在原房貸之外，再向另一間銀行或融資公司申請第二順位的抵押貸款，因為是第二順位，如果日後房屋要拍賣，受償順序會在原本房貸之後，因此利率會更高，銀行的二胎房貸年利率約落在3%~15%之間，民間融資公司年利率則可能達到6%~16%左右。

房屋增貸、轉增貸和二胎房貸比較表

（手機版表格可左右滑動）

了解房屋增貸條件，讓核貸更順利！

銀行是否核准房屋增貸，會從「申請人條件」與「房屋條件」兩個面向進行綜合評估，銀行會審核申請人的信用紀錄、收入與還款能力，並評估屋齡、地段、貸款成數與可增貸空間。
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年齡上的限制

多數銀行會要求借款人的房屋增貸條件須年滿18歲，部分甚至要求要滿20歲，且年齡加上貸款年限通常不能超過75歲，有些銀行還會要求借款人提供保證人，或針對年紀較長的申請人縮短貸款年限，降低銀行的承擔風險。

個人信用狀況

申請房屋增貸時，銀行會調閱聯徵紀錄，確認申請人的房屋增貸條件，例如：是否有信用卡遲繳、貸款違約、債務協商或動用循環利息等紀錄，信用分數和聯徵查詢次數都可能影響核貸結果。如果信用報告分數低於600分，銀行的核貸意願會明顯降低。
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財力與收入穩定度

申請房屋增貸條件也需要提供收入證明，包含薪轉紀錄、扣繳憑單或營業稅單等，由於增貸後借款人將同時負擔新舊兩筆貸款，銀行會評估月收入是否足以負擔新增的每月還款金額。
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房屋有剩餘淨值或增值空間

房屋的價值是房屋增貸能否成立的主要標準，銀行會重新鑑價房屋，計算「可貸金額」減去「原房貸餘額」後是否還有空間，再依房屋條件、申請人收入、信用狀況與負債情形決定可貸成數。計算公式為：房屋增貸空間＝銀行重新鑑價金額×核定可貸成數－原房貸餘額。

若房屋鑑價1,200萬元、銀行核定成數8成、原房貸餘額400萬元，則理論上可增貸額度為1,200萬×0.8－400萬＝560萬元。
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負債比符合銀行規定

銀行會計算申請人房屋增貸條件的總負債，包含信用卡、信貸、車貸、房貸等，以及月收入的比例，個人的「無擔保負債總額」不能超過月平均收入的22倍（DBR22），超出這個範圍，銀行核貸意願便會大大降低。
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房屋增貸為什麼沒通過？這些風險審核未達標準

房屋增貸審核無法通過，通常是因為房屋殘值不足、負債比過高或信用紀錄瑕疵，如果審核被拒絕，可以先透過降低負債、補足財力證明或尋求專業評估來調整條件重新申貸。

房屋增值空間不足

銀行在鑑價時，會參考周邊實價登錄，若區域成交量偏低、可比較案例不足，銀行較難確認漲幅，所以房屋所在區域的房價沒有明顯成長，或銀行鑑價結果與當初購入價格相近，申請房屋增貸條件便有限。
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原房貸餘額較高

如果原房貸才剛貸款不久，本金償還的比例很低，或是當初貸款成數已經很高，剩餘的淨值空間不足，銀行增貸的意願就會較低。一般建議原房貸按時還款至少1年以上再申請，銀行比較能判斷申請人的房屋增貸條件、還款能力與信用。

收入或信用條件不符

如果申請人沒有穩定的收入證明，或是近期有信用卡遲繳、貸款違約紀錄，造成信用分數不良，都會影響房屋增貸的審核結果，可能核貸機率會降低，或需要提高利率、縮短還款年限。
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第二戶房屋限制

銀行對第二戶以上的購屋貸款有更嚴格的成數限制，如果名下已經有其他房產，銀行在審核房屋增貸條件時，會更謹慎，甚至考慮到既有的房屋負債狀況，降低核貸意願。

屋齡過高、建物殘值低

屋齡較高的房屋，銀行在估價時會考量建物殘值與未來轉手性，可貸成數較低，連帶影響到房屋增貸的空間。像是屋齡超過30年的房屋，銀行的估價會大幅降低，甚至要求借款人提供保證人，或縮短貸款年限，減少銀行的風險。

再次申請房屋增貸前的檢查項目

如果你在第一次申請房屋增貸遭到婉拒，以下會整理二次申請房屋增貸時，需要特別注意的事項，但如果問題是來自法規限制、房屋缺乏可貸空間或還款能力不足，也不能為了取得資金而隱匿實際用途或一次申請多筆貸款。
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房屋增貸二次申請注意事項一覽表

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房屋增貸常見Q&A

Q1.房屋增貸的利率大概多少？

房屋增貸的利率介於房貸利率與信用貸款利率之間，目前市場年利率約落在2%~3%之間起算，但實際利率還是會依申請人的房屋增貸條件、房屋地段與銀行方案而有所不同，建議向原房貸銀行或多家銀行詢問比較。
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Q2.房屋增貸需要重新設定抵押權嗎？

向原銀行申請房屋增貸時，因為抵押權已經設定完成，不需要重新設定，只需辦理增貸的額度變更，但如果是轉增貸到新銀行，則需要重新設定抵押權，並塗銷原銀行的抵押權設定。

Q3.房屋增貸的資金可以拿來買房嗎？

不行，根據中央銀行的選擇性信用管制規定，房屋增貸的資金不得用於購置不動產，借款人需要切結增貸資金用途非流向購買受限制貸款條件的各項不動產，若違反切結事項，銀行可要求加速還款。
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Q4.增貸後的原房貸年限會重新計算嗎？

不一定，房屋增貸的部分通常會與原房貸分開計算，或是另訂一筆貸款，年限可能與原房貸不同，建議借款人在申請時，向銀行確認增貸部分的還款年限與月付金計算方式。

房屋增貸被拒絕怎麼辦？鑫富貸款提供更彈性的資金週轉

房屋增貸需要經過房屋鑑價與銀行審核，審核條件比較嚴格，如果資金需求較小、時間較急，或不確定房屋是否有足夠的增貸空間，可以評估其他小額貸款方案。

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代書貸款試算參考表

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＊此表格僅作為參考，實際金額仍要以店家當下評估為主。

結論

房屋增貸是運用房屋既有淨值或增值空間來取得一筆資金的方式，條件審核會從年齡、信用、收入、房屋價值與負債比等面向綜合評估，但如果房屋增值空間不足、原房貸餘額過高或房屋增貸條件不符合，都可能無法順利通過審核。如果你的申請沒有通過，但資金需求比較緊急，推薦鑫富貸款的代書貸款，申請門檻有彈性，適合信用分數較低的族群，歡迎與鑫富貸款聯繫，由專人為你評估適合的資金週轉方式。
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